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NAME   한명희
HOMEPAGE   http://www.hoow.com
SUBJECT   이사철계약시몇가지주의사항들입니다.

가을철을 접어들면서 본격 이사철을 맞고 있다. 따라서 이사 과정에서 생기는 사소한 분쟁도 잦다. 사소한 분쟁을 미연에 방지하기 위해 계약체결 및 계약서 작성 요령,잔금 지급시 점검해야 할 사항 등에 대해 알아본다.


#계약체결 및 계약서 작성 어떻게


계약시 확인해야하는 체크 포인트는 등기부등본,계약상대방의 본인 여부 확인 등이다. 또 계약당사자의 인적사항,매매금액,매매금액 지급방법,매매부동산의 인도방법,계약위반시 배상문제,계약 년 월 일 등도 반드시 챙겨야 한다.


계약서 작성시 내용중 일부 문구를 정정하는 경우,적색으로 두줄을 그어 정정의 기재를 하고 정정날인(쌍방)한다. 계약서가 2매 이상인 경우 각 장의 접속 부분에 당사자 쌍방 도장을 찍는다.


#잔금 지급시 체크 사항은


중도금 및 잔금 지급시에도 등기부등본을 한 번 더 확인한다. 저당권,임차권,전세권 등을 인수할 때는 금융기관으로부터 잔고증명을 받아 확인한다. 각종 세금 및 공과금에 관한 서류를 확인하고 특히 매도용 인감증명서에 기재된 매수인의 인적사항을 확실하게 살펴본다.


파는 사람은 이때 등기권리증(집문서),부동산매도용 인감증명서 1통,주민등록등본 1통(등기부등본과 주소가 다른 경우 종전주소가 기재된 주민등록초본 1통),인감도장,각종 세금 및 공과금 영수증,부동산 인도를 위한 열쇠,기타서류가 필요하다. 사는 사람은 주민등록 등본 1통과 도장,잔금 등이 있으면 된다.


#만일을 위해 특약 사항 꼼꼼하게


매매계약서를 보면 하단에 특약사항란이 4~5줄 있다. 이곳을 그냥 두고 작성하는 경우가 많은데 이를 잘 채우는 것도 중요하다. 저당권 등이 언제까지 말소할지,어떻게 처리할지 여부를 기재하거나 주택 수리 등 서로 합의한 사항을 기재한다. 특히 해약될시 서로 부담해야 할 위약사항은 반드시 기재한다.


#묵시적 갱신 나중에 손해볼 수도


전세 계약기간이 끝나고 서로 계약의 연장여부를 확인하지 않은 경우가 있다. 이럴 경우 차후에 문제의 소지가 많다.


특히 건물주 입장에서 더 불리하다. 따라서 반드시 계약서를 새로 작성하든지 아니면 기존 계약서에 새로운 계약기간을 첨부해 작성한다.


전세 계약기간이 만료되고 나서 새로운 전세 계약을 작성하지 않을 경우라면 세입자가 전세금반환을 통보한 날로부터 3개월이내에 전세금을 내주는 것이 통설이라고 하지만 이 역시 서로 지켜지기가 쉽지 않다. 따라서 이런저런 사정에 의해서 전세 계약기간 2년을 채우지 못할 경우가 발생하더라도 서로가 언제까지로 한다는 계약서를 작성하는 것이 상호 심리적인 압박이 되는 것이다.


#전세권 설정,확정일자는 기본


전세금을 안전하게 지키기 위한 순위보전 방안으로는 전세권 설정과 확정일자 받는 경우가 있다. 그러나 확정일자나 전세권은 순위를 보전하는 것이지 전세금을 100% 보장해 준다고 할 수 없다. 따라서 본인이 계약하는 전세금이 집이 경매로 넘어가더라도 안전하게 확보되는 수준인지는 별도로 확인해야 한다.


그 방법중의 하나가 바로 경매낙찰가와 전세금을 비교해 보는 것. 예를 들어 32평형의 전세대상 물건의 평균 낙찰가가 8천만원인데 전세금은 9천만원이라고 하면 1천만원은 돌려받지 못할 가능성이 높다는 것이다.


#전세계약서 집문서처럼 보관하라


전세계약서는 이사를 가지 전까지 보관해야 할 대상이다. 왜냐하면 계약서에 날인된 확정일자인이 있어야 집이 경매로 넘어가도 배당신고를 할 수 있는 권리가 있기 때문이다. 전세 계약의 핵심은 확정일자를 이사오는날 즉시 받고 주민등록을 이사온 날로부터 전세금을 돌려받는 날까지 그대로 유지하고 전세 계약서를 집문서처럼 보관하는 것이다.


?font color=red>부동산종합 컨설팅업체인 ㈜지포트 플래닝 김정훈 사장은 "흔히 잘못알고 있는 부동산 상식에 근거,뒤늦게 철회나 해지를 통보하는 경우가 있는데 올바른 부동산 지식을 갖춰 낭패를 보지 않도록해야 할 것"이라고 말했다.



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  2013/02/21 
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박효일
  2010/07/01 



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